Le commissaire aux comptes en copropriété

La loi du 2 juin 2010, complétée par l’arrêté royal du 12 juillet 2012 pour ce qui concerne l’obligation de suivre un plan comptable minimum, nous indique dans son article 577-8/2 :

« L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

Commentaires :

1) Le législateur vise TOUTES les copropriétés, quel que soit le nombre de lots.

2) Le commissaire aux comptes peut être un copropriétaire mais aussi un tiers à la copropriété.

3) Les compétences du commissaire aux comptes et les obligations relatives au contrôle des comptes doivent être précisées dans le règlement de copropriété.

Le point 1 est très clair et ne nécessite pas d’autres remarques.

Le point 2 permet à l’assemblée générale de la copropriété de choisir un commissaire aux comptes parmi les copropriétaires, à charge pour elle d’indiquer les compétences auxquelles doit répondre le candidat, rien de plus.

Je formulerais la chose de la manière suivante :

« Le commissaire aux comptes doit avoir une connaissance comptable suffisante, justifiée par un diplôme, une fonction professionnelle ou simplement une pratique régulière de cette activité. » Cette formulation laisse une grande latitude à la copropriété.

Si la copropriété décide de s’adresser à un tiers, elle peut contracter avec une personne ou une société de son choix mais aura intérêt à se montrer plus exigeante quant aux compétences de celles-ci.

Un administrateur de biens, un comptable ou un expert-comptable conviendront.

Toutefois, la comptabilité d’une copropriété étant assez différente de celle d’une entreprise, il peut s’avérer utile de choisir une personne connaissant bien les particularités de la gestion immobilière. Ce n’est pas pour rien que le législateur a laissé le choix à la copropriété ; la Cour constitutionnelle a rendu un arrêt le 15 décembre 2011 par lequel elle déboutait notamment les réviseurs d’entreprises et les experts comptables qui considéraient que cette liberté laissée aux copropriétés violait leur monopole en matière de contrôle des comptes.

La Cour estime que le législateur n’a pas porté préjudice de manière disproportionnée aux droits des réviseurs d’entreprises et des experts comptables, en créant la fonction de commissaire aux comptes au sein d’une association de copropriétaires, compte tenu de son caractère limité.

Le point 3 est plus délicat. Définir une fois pour toutes les obligations d’un commissaire aux comptes dans un règlement de copropriété, c’est d’abord choisir entre le minimum acceptable et le plus complet possible. Cette dernière solution risque de créer des difficultés dans les petites copropriétés et de rendre la fonction inaccessible à la grande majorité des copropriétaires, ce qui est contraire à la volonté du législateur.

Nous proposons donc, pour les copropriétés de moins de 20 lots, le contrôle des points suivants :

- Que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers de sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses.

- Qu’il y ait concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable.

- Que les dépenses correspondent aux décisions de l’assemblée générale.

- Que la répartition des charges et l’imputation des recettes soient conformes aux prescrits du règlement de copropriété.

La loi n’impose pas de rapport écrit de la part du commissaire aux comptes.

Nous conseillons cependant d’en établir un ; il décrira la manière dont il a effectué son travail.

Il certifiera (ou refusera) la comptabilité présentée et indiquera que les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et qu’ils donnent (ou non) une image correcte de la situation financière de la copropriété.

Si le commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires.

Le rapport du commissaire aux comptes constitue un avis généralement suivi mais en dernier ressort, il revient cependant à l’assemblée générale d’approuver ou non (à la majorité absolue) les comptes du syndic.

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